正源地产债务危机爆发，西南证券、渤海银行等机构踩雷

红色周刊记者| 慧凯

由于东北期货提起的诉讼，正元地产的债务危机再次被曝光，牵涉多家机构。 最新情况是，多家转债持有人对正源地产提起诉讼，或申请冻结资产。

正元地产2016年发行过多可转债，2019年后回售到期。公司在民生期货的协助下，尝试与转债持有人就赎回事宜进行沟通，但未果。 2016年，正源地产也曾以7元的成本竞购正源股份大股东股权，但目前股价仅为1.8元，导致正源地产被深度套牢。

据《红周刊》记者了解，正元债持有人主要包括东北期货、太平洋期货、银泰期货、中融信托、五矿信托、渤海信托、正钱金服等机构，以及南京建设银行和渤海证券。建设银行。 参与其中。 从目前来看，正源地产债务的处置尚不明朗。

正源地产自救失败

2021年1月末，东北期货宣布自曝家丑。 其作为5个资产管理计划的管理人，在南京法院起诉正源地产，要求正源房地产开发有限公司（简称“正源地产”）偿还企业债务本金约5.5万元，而西北期货涉案自有资金约4万元，预计将减少公司2020年归母净利润2.12万元。

正源地产的债务危机起源于2019年初，作为大型房地产开发商，正源地产在2016年市场自我修养的时候发行了过多的可转债。 据Wind，债券发行总规模超过60万元。 这些可转债应该在2019年年中前后进入回售期，尤其是16正元01和16正元02的回售期仅相差10多天。 但时过境迁，融资市场明显收紧了当时的房地产行业。 2018年6月以来，联合评级多次上调正源地产的评级。

2019年夏天，正源地产的债务危机一触即发。 当年7月，正源地产管理层在承销商民生期货的协助下，多次召开可转债持有人会议。 据《红周刊》记者获得的信息，正源地产高层当时直言遇到流动资金问题，但在建行债务人的大力支持下，有望通过还款高峰期。 基于此，当时发行人的还款思路是：只要投资方承诺继续持有16正元01/02，允许减持2020年回售一次的期权。

关键时刻，建行某机构临时接到了正源地产10亿至12万元的房贷。 这是保证16正元01/02月付利息和部分回售的主要资金来源。 正源地产还同意提供一些信用增级措施，例如以广东项目公司作为担保。 据悉，发行人、债权人和民生期货将共同设立专户，向同意妥协的债务人提供回售的20%担保，防止垃圾债投资者和“钉子户”产生回售冲动全额。 然后让它“裸奔”，最终避免陷入“囚徒困境”。

彼时，太平洋期货正元项目负责人唐先生直言，“只要持仓规模超过1000亿元的机构执意回售，正元就可能跑路。” 如果能在出售前达成和解，也将是我国资本市场的首例，对于当前频发的信用风险也有很好的示范作用。 不过，在多方采取措施后，正源地产债务危机的公开爆发才被推迟。 2019年9月末，联合评级上调正源地产主体评级至C。

正源地产与债务人自救为何未能奏效？ “正元还在躺着，没有增信。” 一位持有正源债务的私募人士向《红周刊》记者坦言，债务人对正源并没有太多信心。 ”正元也说要借钱，不过这年头卖房不好。”

东北期货、五矿信托、银泰期货、太平洋期货等机构踩雷

正元债的持有机构有哪些？ 除东北期货外，《红周刊》记者了解到，太平洋期货是持股机构之一。 太平洋期货是可转债市场知名的高盈利债券公司。 其报告显示，“在投资研究、交易、风险处置和高收益可转债处置等领域已形成比较优势”。 困难/债务重组/资产盘活等领域。

在解决众多雷暴标的的债务过程中，太平洋期货团队一直很活跃。 但在近几年信用风险集中爆发的情况下，经验丰富的太平洋期货也未能置身事外。 、楚盈农牧、康得新等违约发行人提起诉讼。 据悉，公司还大额持有广东永泰债券。 从现有的债务偿还计划来看，现金偿还率普遍偏低。

上海前线金服是一家知名的多策略私募股权基金。 正钱金服已通过“正钱鹿鸣3号私募基金”、“正钱转债成长7号私募基金”、“光大信托-东方明珠5号信托计划”、“外贸信托-汇鑫1号”。 115结构基金《可转债投资集合信托计划》、《中海信托-东方明珠3号》、《中海信托-东方明珠4号》、《北方信托长盈一期可转债投资集合信托计划》等产品持有16正元02。

于荣刚是正钱金服的创始人兼董事长。 早年，于荣刚任上市公司怀化监事长/总经理，华富期货总工程师。 官网稿显示，正钱金服的组织架构和企业文化借鉴了阿里巴巴。 产品。 但风过之后，金服金服的发展并不尽如人意，比如山西宏业化工股份有限公司的可转债。据悉，2020年10月，北京证监局官网发文称，因投资者风险评估水平与产品风险水平不匹配等问题，已向其发出警告函。

银泰期货的游离资金渤海信托和来分期 骗局，以及“银泰期货-交建银行-天利1号集合资产管理计划”等多款产品也持有16正元01。目前，银泰期货已经对正元实业采取法律措施财产。 宏信期货、华泰期货（北京）资产管理有限公司也因可转债纠纷起诉正源地产。

沉阳建行的“7777理财”——创盈1204 35天期理财产品也是正元债的持有人之一。 由于股权关系混乱，存在流动性风险，沉阳建设银行被工商建设银行接管。 经过重组+注资扩股，避免了信用危机的爆发。

据悉，中融信托也是正源置业的债务人。 据《红周刊》记者获悉，“中融·汇聚宜兴可转债投资基金集合信托计划”曾持有一定数量的16正元02。不过，据承销商民生期货了解，中融2020年信托可能已经退出。无独有偶，记者发现，中融信托与正源地产在地理位置上非常接近：中融信托上海总部位于朝阳区东风南路3号庭院，毗邻正源地产上海办公区。 中融信托的业务重心之一也是房地产信托。 比如前不久爆火的北京周边的一个地产大亨，就涉及到中融信托。 涉及的信托计划包括“中融-吉大11号”和“中融-融裕100号”，总规模为11万元。

五矿信托也是大仓持有者。 《红周刊》记者获得的信息显示，五矿信托旗下10余只信托计划均持有正元债。 此外，还有“外贸信托-凝176号信托计划”、“长安信托-文建196号信托计划”、“渤海信托广益22/29/65号”、“长安信托-文建196号信托计划”等多个信托计划。中海信托“华谊纯债5/6/7”等信托计划、国信“文信2号”、上海信托“合力文建理财010号单一信托计划”等均持有正源转债.

那么，建行还涉及哪些方面呢？ 在当时的债务人沟通会上，正源负责人透露，正源地产的主要建行合作伙伴为渤海建设银行和南京交通银行。 而正是在南京建行10万余元资金的支持下，才挺过了16正元01/02的回售危机。 南京建设银行一直被视为“明天系”旗下的资产。 2019年11月，西安建设银行公告称，辽宁省国资委下属企业通过竞价方式收购了该公司48%的股份。 彼时，湖北央企中标价为4.78元/股，远低于1.5美元/股的市场价，如今也跌至1美元/股左右，并被深度套牢。

高价拿下正源股份

质押锁定渤海建设银行

正元地产的债务危机也严重牵连到旗下上市公司。 早些年，房地产行业还有A股期货的可能，正元地产也趁机尝试借壳上市：2016年，国栋建设（600321.SH）发布重大资产重组公告，而交易对方是正源地产，但最终借壳不成功，于是改为当时流行的“控制权转让”方式，将原大股东国栋集团持有的3.58亿股股份转让每股7元，单价25万元。 . 正元地产成为国栋建设新大股东后，上市公司实际控制人也变更为正元地产实际控制人付彦斌。

当时借壳重组盛行，正源地产转让价格较市场价折让50%以上，可见正源对后市的信心。 但随着后续A股市场监管的加强，市场风格由“炒小炒概念”转向价值风格。 与此同时，房地产市场再次进入调控周期。 目前已降至1.8元/股左右。 这一变化让正源地产措手不及。

业绩方面，上市公司正源股份表现不佳。 2016年以来，依然在巨亏和微利之间徘徊。 去年1月底发布的最新业绩预告披露，公司人造板材、建筑和餐饮业务受到疫情严重冲击。 扣非净利润亏损7.2亿元至7.7万元。

2017年1月，正源地产将其持有的3.58亿股股份质押给渤海建设银行长春分行，至今未解除质押。 值得注意的是，渤海建行也是北京周边另一家地产巨头的债务人。 2020年初，地产商爆发债务危机，渤海建行连任债委会副主任委员。

“房地产调控+疫情”双打

房地产企业成雷雨重灾区

在业务特点上，正源地产主打二线城市。 《红周刊》记者了解到，其起步于上海，获得成本低、面积大的老旧改造项目。 其中，上海海汇公司是正源的核心资产，可开发总建筑面积约160万平方米。 2018年以来受益于三四线城市楼价普遍上涨渤海信托和来分期 骗局，总额一度接近40万元； 北京“上风上水”三期工程，面积约6万平方米。 原计划2019年9月开业，按2.5亿元/平方米计算，价值约15万元； 正源在广东的项目位于距西安市区30-40公里的南县，占地面积近1200亩。 参考周边楼面价，总金额在20亿元至35万元之间。 南县项目的财务合作方之一是华融山东分行，华融山东分行已于2021年1月底申请对正源及正源山东项目公司进行财产保全。

正元债兑付前景如何？ 上述正元债私募股东向《红周刊》记者坦言，“我感觉正元主观上应该还是想赔，但肯定是想一下子解决。如果不能一下子解决了，给债务人一点钱就行了，对商家来说意义不大。

如何理解这里的“一个解决方案”？ 该私募人士透露，有两种思路：1、如果市场出现战火，或者楼盘销售超预期，贷款可以覆盖所有本金，有望全额还清； 2. 可以打折支付。 正元债主承销商民生期货相关人士向记者坦言，民生期货也做了很多努力，但今年以来的经济环境确实不利于解决欠款问题。

从金融机构的角度来看，无论建行是否有抵押品，“其他机构不能一直等，这个过程还是要走的。” 多家转债持有人已对正源发起反诉，或申请冻结资产。

正源地产并非孤例。 2020年以来，跻身房地产行业50强的广东富盛等企业纷纷涌入债务危机。 2021年初，杭州周边某知名开发商也因负债过高问题宣布，即将成立债务委员会。 这家开发商擅长杭州周边的产业园区和业务，但2016年后屡屡犯战略失误。在2月1日的债务人大会上，公司高管反悔称：按照雄安新区的新政策，2017年后，受房地产调控新政影响，产业园+PPP模式的建设和回笼周期很长，虽然公司也在尝试将业务拓展至长三角、珠三角等地，却“船掉头”，至今，50%的业务仍来自北京市场。

上述民营企业经营存在疏漏，叠加疫情的意外影响，导致2020年失去推动资产去配置和处置的时间窗口。 2020年，易居研究院智库中心著名房地产分析师严跃进告诉《红周刊》记者，小型民营企业和中大型民营企业的逻辑是不同的：“经营思路大型民营企业非常清楚，近几年监管新政的风险评估和应对能力不足，尤其是销售降温可能不够，造成雷雨的风险；而大型民营企业一直没有找到合适的解决方案。改变的好途径。”

（本文于2月20日发表于《红周刊》，文中提及的产品仅供示例分析，不作为交易建议。）