揭秘“房贷置换”套路：“7万元成本能省40万利息”是如何请君入瓮的？

早报记者于丽丽、李蓓蓓上海报道

近日，记者看到，一些自称“神通”的广告称，可以通过个人渠道提高房贷抵押利率，减轻客户每月还款压力。 对于大多数贷款人来说，这确实是一个“好消息”。 ”。这到底是一条什么样的玄道？

据记者查询，目前预支资金的方式有多种，其中最常见的是转账“经营贷”。 客户通过中介垫款还清房贷，然后再收到另一张建行作为抵押，同时找公司。 商业运作需要抵押贷款，称为“商业贷款”，利率较低。

10月17日，一位预付款人士告诉记者，以300万元抵押贷款为例，申请商业贷款10年共需支付7万元左右的服务费。 预支后，每年可节省月利息4万多元。

对于这种方式的合规性，业内人士表示：“住房贷款很正常，经营贷款也很正常，但两者挂钩后就不正常了。”

不仅是商业贷款，还有人声称无需消费账本即可申请200万消费贷款。 业内人士表示，“这是骗子，目的是引导客户进行网贷或小额抵押贷款。” 有人向记者推荐，比商业贷款更“方便”。 “住房按揭贷款”，农行方面表示，“我没听说过这个产品，市场很乱，所以要小心，最好走正规渠道。”

“全能”超前中介

近日，记者注意到，有人在短视频平台、陌陌同学圈打出“再融资”广告，声称可以通过某种手段提高房贷月利率，比如月利率6.11%贷款利率可降至3.65%。

根据上述人士发布的广告，以200万贷款抵押和25年期贷款为例，6.11%的月息约为每月13021元，但如果降低到3.65%，每月还款额仅为10174元。 预付款后，每月节省利息近3000元，这对于大多数背负贷款负担的人来说非常有吸引力。

这些进步是通过什么神秘的方式实现的？ 日前，记者向预付款公司、业内人士、银行人士进行多方询问。 目前有几种方式：商业贷款、消费贷款和信用贷款。 而且，一位在北京垫款的人士告诉记者，他们还可以转“房贷”，而上海建设银行的一位人士则表示，目前还没有听说过。 此类产品。

要将贷款转为经营贷款，首先要还清房子上的全部抵押贷款，然后拿着房子去新建行办理抵押，申请服务于经营业务的经营贷款。

那么问题来了，既然是经营服务抵押，那么作为个人，我该如何申请呢？ 这就是这个产业链中的中介机构目前所扮演的角色。

据业内经验丰富的进阶者李鑫（化名）介绍，如果申请的话，要收取三笔左右的费用。 以300万元抵押贷款为例，需收取300万元1.3%的服务费，约为3.9万。 为了帮助客户预支资金偿还当前房屋所欠的全部抵押贷款，中介会收取6/10,000的预支费，业内称为“过桥费”。 300万也就是1800元一晚，大约需要2亿元。 另外，还会帮助客户注册一家公司，需要1亿元人民币。 总成本约6.9亿元。

预付6.9亿元，能省多少钱？ 李鑫表示，预付款后，一年可以节省4万多元左右。 由于客户自己投入了6.9亿元的成本，客户在第一年半的时间里并没有能够享受到“好处”。 一年半后，每年可节省4亿元左右，10年可节省月利息40亿元。

根据现行商业贷款新政策，商业贷款最长只能发放10年。 李鑫说，“大部分客户10年内都可以还款，如果到时候还有没有还款的话，可以重新申请。”

10月17日北京贷款面签面取骗局，民生建设银行一位客户总监告诉早报记者，申请商业贷款，必须要有公司。 这是国家为支持小微企业发展设立的一种住房贷款，所以每月的房贷利息比较低，约为3.8%。 申请人除了需要拥有一家公司外，该公司还必须成立一年以上，但处于正常经营状态。 申请人的房屋可以作为抵押，申请用于公司发展的经营贷款。 该建行人士还透露，目前经营性贷款最多可以与公司营业额一比一的比例发放。

对于李鑫的说法，房地产行业短视频博主张凯（化名）告诉记者，几年前，有人单独注册了一家公司，申请了商业贷款。 2019年前后，相关部门对商业贷款进行了规范。 在这个过程中，有些人的商业贷款被撤回，因为他们发现自己的企业实际上并没有在运营，而是一家破产的公司。 注册一家经营不正常的公司来获取经营贷款，显然是吸收存款。

张凯告诉记者，农业银行也可能会“认购”，即对申请人所经营的公司进行检查，因此申请人还应该准备一份“经营协议”。 “银行主要负责材料和相关文件的初步审核，只要文件没有问题，就会放贷。作为申请人，如果资质不够，就得找中介。”这是一个产业链，中介会帮你提供所需的材料。” 张凯说道。

据悉，张凯还告诉记者，“因为商业贷款是针对企业的，建行会直接发放给第三方公司。这个时候，中介会帮助客户找到第三方公司，了解情况。”工商银行将以公司名义收取材料费、采购费、咨询服务费。

骗子的日常

在某平台网站搜索“再融资”，可以看到该网站显示了很多相关业务公司。 10月17日，记者致电其中几家企业。

某公司工作人员曹越（化名）表示，无需消费者账本，他可以帮记者申请200万元的消费贷款，100万元可用于还贷，并且另100万元可用于资金周转。 对于记者要求用100万来偿还贷款，并在垫款后增加每月利息，曹悦表示，“如果只需要100万，操作起来并不容易。” 此外，曹越告诉记者，申请200万消费贷，只要提供建行流水即可。

建行一位客户总监告诉记者，银行消费贷暂时可以达到30万元，但这笔钱不能直接用来偿还房贷，必须分几次还款（多次转账）。

对于曹越的说法，曾深入接触过相关商家的刘佳（化名）表示，“贷款中介就是用这个套路来吸引人，然后以各种理由告诉你做不到，最后让你申请网贷或者小额贷款，抵押贷款，这种消费贷款或者信用贷款基本上都是以欺骗为基础的，真正垫款的是抵押贷款和商业贷款，而且至少他们会告诉你北京贷款面签面取骗局，你需要抵押品。”

此外，刘佳还告诉记者，一些助贷中介欺骗客户，利用所谓的内部系统导致评级不合格，需要减少担保人，或者客户需要通过信用良好的同学来降低信用评分。稳定收入等说辞，引诱客户向同学寻求帮助，最后以混淆概念的形式，实际上是利用客户和同学的身份作为抵押。 中介会促使双方签订借贷合同，最终生成个人借贷关系。

贷款援助中介也特别“聪明”，刘佳说，“在整个操作过程中，贷款援助中介会要求客户签署一份协议、一份知情书或其他书面文件，最后生成一个链条证明顾客是自愿的证据，顾客基本上很难维权。”

上海预付业务人士陈江（化名）向记者介绍了一种名为“住房抵押贷款”的抵押模式。 以100万抵押贷款为例，利率低至3.65%，贷款期限最长可达20年。 需要注册个体工商户。 商业贷款最长贷款期限为10年，且需要有公司。 听起来“抵押贷款”比商业贷款更方便。

据陈江描述，客户携带身份证、户口簿、结婚证、房产证、购房协议书到其公司提交材料，获得批准后前往建行签署抵押协议。 之后，客户去之前的建行还清房贷。 房屋抵押贷款解除后，当天即可到另一家建行再次抵押。

陈江表示，目前，“住房按揭”是最“科学”的形式。 商业贷款需要有公司，信用贷款只能抵押20万到30万元。

对于陈江在上海提到的“抵押贷款”，10月17日，记者致电上海住建银行客户总监。 该负责人提醒记者，“目前市场（抵押方式）非常混乱，要小心，最好走正规渠道。”

张凯对记者表示，“据我了解，南京的贷款援助机构主要活跃在东三环和东四环之间，比如安镇东方银座、SOHO尚都、尚都中心、春平等。”广场、中关村立方法院等区域，尤其是各大银行设有征信复印机的网点周边，长期聚集着贷款支持机构。