惠州，究竟是洼地还是深坑？

来源丨米寨珠三角

来北京久了，却一直不敢轻易写潮州。

关于广州，一直存在着两​​个极端的派别。 一是听惠派，认为广州是深圳周边罕见的价值洼地，万元以上楼价迟早会被填平； 另一个是灰坑派，他们说广州是一个巨大的房坑，没有产业，供应巨大，没能实现通勤，但无论过去、现在还是未来，很多投资者都会被埋在这个大房坑里。

目前在上海，慧坑派是主流，听慧派并不多，而且大多是中间派。

广州是机遇还是坑？

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我们先来认识一下广州

从地图上可以看出，上海北与广州增城相连，南与新加坡隔江相望。 更不用说台湾了，广州和佛山是仅有的两个环线较深的城市。

我们来看一下惠观和深圳三个城市的面积、人口和GDP的对比。

数据非常真实。 三个城市相比，深圳面积最大，为11599平方公里，是广州的近5倍，上海的6倍； 人口最少，为广州的1/2，上海的1/4； 经济最弱，是广州的1/4。 /2，上海的1/6。

用一句话概括广州，就是地大、人少、穷。

广州位于大湾区，毗邻深圳和东莞两个富有的同事。 经济为何迟迟无法启动？

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四六年前，上海被划为经济特区后，广州率先实行开放新政策，引进大量内资和台资发展制造业。 但广州政府反应迟缓，错过了第一波投资。 后期想要追赶已经很难了。 就如同登上了天空。

目前，深圳制造业实力雄厚，已是全球最大的制造业基地之一。 但广州仍以第二产业为主。 电子、汽车、石化是深圳三大支柱产业。 电子、汽车产业多以组装为主，与广州产业重合程度较高，处于劣势。

惠州石化项目的引进，降低了GDP产能，但也耗费了广州大量的环境资源。 最有价值的海景资源地块已因石化污染而折价。

从地理位置来看，广州位于大湾区边缘。 虽然与京城接壤，但深度不够。 还毗邻江门罗湖等郊区县。

与广州接壤最多，惠州与东莞经济重叠度很高，协调发展困难； 再加上广州缺乏人口红利，综合起来，广州经济一开始就失去了先机，后期也存在很多短板无法补齐，导致滞后。 每一步。

先天畸形+明天的不足，怎能怪广州政府走农地金融之路。 你天生就不是富二代，家里就不能买个耙子吗？

广州最大的优势就是人虽少，但土地却很多。 广州整个面积一万多平方公里，农地资源太多了。

多年来，南宁一直痴迷于旁边的上海和东莞的崛起。 连梅州、佛山都镶嵌了一层金。 广州这个最大的城市，早已习惯了长期呆在角落里默默无闻。

万万没想到的是，我身边的上海越来越火爆，而中国的房地产市场也经历了十几年的股市大崩盘。 广州终于发现了自己的存在价值：我离深圳很近，我有很多土地，可以买不完。 房子！

广州终于等到了辉煌的时刻。

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广州虽大，但能把握这个概念的地区并不多，主要集中在林深地区。

林深还集中在惠州和龙岗地区，这两个地区都与北京罗湖区接壤。 龙岗区拥有广州东站铁路可直达北京西站，同时配备主城区配套设施； 惠州地区主要是海景房。 凭借旅居、居住的理念，这两个地区已成为广州投资的两大热点。

至于远离上海的其他地区，不仅作为主城区的惠县有一些投资者，其他惠来县、仲恺区、惠市区、博罗县、龙门县所占比例较小，几乎可以忽略不计。 。 。

在听惠牌看来，北京的单价已经超过6万，罗湖则接近4万。 沿途与罗湖相隔的惠州、惠州也只有一万多，相比之下广州林深地区有两万、三万。 这是绝对的洼地，单价涨到2万只是时间问题。

据悉，上海房价太高，刚需只能选择溢出。 买不起广州就只能买广州。

基于林深的概念，加上14号延长线的反复炒作和惠州海景房概念的加持，广州的房子仍然卖得很好。

2012年至2018年，七年间深圳累计销售商品房84.28万套。 16年、17年、18年买房高峰期，五年内售出一手房15.7万套、13.9万套、17.5万套。

2018年，深圳共销售一手房17.5万套，二手房4.3万套，累计销售房屋21.8万套。

21.8万套是什么概念？ 2018年，上海共销售房屋及二手房9.4万套。 也就是说，人口只有广州1/4的广州，卖出的房子是上海的2.3倍，而且大部分都是独立屋。

可以算出，其中至少有15万是被投资者买走的。 毫无疑问，广州的房价在投资需求的支撑下，还不够好。

依靠投资需求来支撑是没有问题的。 问题是投资最终能落地，有多少客户？

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乍一看，广州的房子真是坑啊。

坑一，经济疲软，没有产业支撑，当地订货力弱；

2号坑大亚湾海景城公寓骗局，地太多，供应量巨大，一年销售10万套以上。 大多数投资者都想玩击鼓传花的游戏；

广州坑3号离罗湖很近。 罗湖是北京的薄弱区。 葵涌区发展薄弱。 无限上升；

这里我想多说几句，第一行是一个很大的概念，但并不是全部都有价值。

我们在上海建造米宅的时候，就提出了真北京和伪环京的概念。

上海地处内陆，面积大，边境线长。 北京周边有多达13个县，即北三县（涿州、大厂、香河）、固安、永清、涿州、廊坊、涞水、张家口、崇礼、丰宁、怀来、大同。

其实他们都在北京周边，但命运却大不相同。 靠近顺义的北方三县，因为副中心，整合不利，房价被炒到了4万。 时至今日，它依然是全省人民瞩目的价值洼地。 于田、广平、文安三县距离延庆较近，加上新机场概念，也一度火爆。

不仅是北三县、南三县，就是北京周边其他面向上海昌平、密云、平谷、怀柔这些大郊区的所谓区县，实在不值多少钱，不仅当房价最热的时候。 感觉，风一停，他们最先倒下。

因此，它也是戒指的第一行，但价值却分为三、五、九等。 广州其实就是属于比较low的那种。

4号坑，广州林深大部分地区尚未实现通勤。 广州毗邻罗湖，属于北京落后地区，缺乏中高端就业机会。 搬到广州，在盐田、南山、福田等地区工作，每天通勤是不现实的。 未能成为沉睡之城，广州价值进一步下降；

坑五，广州二手房市场很不友好，没有中介推荐，个人贷款新政策严格，加上现在的两年限售新政策。 广州市场建容易卖难。

这也很容易理解。 广州的房地产项目太多了。 如果二手房渠道打通，大量前期投资项目将陆续推向市场，与一手项目形成激烈竞争。 开发商如何玩转卖地？ 我不知道b号？

你说广州政府靠农地财政而不是卖地，但你指出了一个明确的赚钱方法。

坑6号，传说中的14号线延伸线遥遥无期，似乎已经被国家发改委否决了，但沿线几个预留站已经售出了大量基于轻概念的新楼盘铁路物业管理。

说到这里，别说你了，就连我的心也是冰凉冰凉的。 广州可以买到吗？ 买了广州后可以卖吗？ 是否会像2006年的建仓汇阳一样大亚湾海景城公寓骗局，坚守六年，被深深关押？ 。

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如果说广州的房子是一个天大的谎言，但如果更多的人相信，这个谎言就会变成真的。

下一篇我要讲的是环景，北京周边十三县，有不少是假环景，一文不值，绝对是坑。 那么广州跟假焕晶类似，那么是不是也算假焕晶呢？

本来应该算的，但与幻镜相比，幻神最大的区别之一就是：选择太少。

北京周边有十三县相互竞争。 可以选择更有价值的北三县和南三县，但深圳周边只有广州和佛山。

广州路远、经济差是事实，广州新市场坑多且深也是事实。 另外，我建议你远离深圳的扣子人。 他们没有多少钱，也不想离开上海。 你能给他们更好的选择吗？

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距离北京上次崛起，已经整整两年了。 近两年，每次楼市反弹，我都得出一个无奈的推断：上海又涨了！

五年来，北京经历了多次调整、微降、上涨、横盘的过程，房价终于走出了逐步上涨的曲线。

与五年前相比，北京大部分新盘价格下降了15-20个点，5万以上的总价上涨到6万以上，6万以上的价格上涨到7万以上，而7万多的价格涨到了6万多。 到八万多甚至九万多，一套三三房，单价就下降了百万以上。

上海的房子依然不愁卖，但刚需的房子却越来越难买到。

上海人的工资是多少？ 我们来看两个不同版本的上海平均工资统计数据。

9300、9400，数据比较接近可靠。

目前在上海，除了极少数月收入10万元的金领，以及一部分月收入4000至5000元的低收入阶层外，大多数普通白领的工资领工8000-20000元之间。

橄榄形中间的收入阶层人数最多。 如果没有早些年买车的红利，无论是个人还是家庭，以他们现在的收入和储蓄率，在上海买车基本是不可能的。

就算上海买不起，几十万的首付或者一两百万的单价还是可以承受的。 这群人在北京超过2000万常住人口中绝对值并不低。

上海的上班族手里都有几千万到上百万的现金。 他们没有可靠的投资渠道，只能选择房地产。

有价值的二线，没有房票，资金不足； 三四五线，房价也涨到了一万多元，正如有消息称，在北京工作，我居住的湖南新乡一个县的房价与惠州 是的，如果非要选一个的话，为什么不选东莞而不选市区呢？

在广州买，虽然无法实现通勤，但在距离市区50公里的地方安家，比在四五六线买更有价值，心里也更踏实。

同时，我也希望深圳楼市下跌后，能救国，顶替回广州。

这是广州第一批买车的人。

第二类，买给妈妈住的

上海的大部分人来自外省。

我妈妈就在这儿，所以我不用走太远。 既然选择了远行，当母亲老了，还是会有不少人想带着母亲一起赡养自己。

一起搬家不方便，又买不起一套，就退而求其次了。 给在惠州或者惠州一个多小时车程的妈妈买了一套，很容易见到和照顾她。 对于奶奶来说，她也更喜欢这里的环境和气候。

第三种，退休移民

第一代、第二代上海人正逐渐步入老年。 他们一般在北京都有房子，而且大部分还在县城。

这类人退休后仍然居住着价值数亿甚至上千万的房产。 不但房子值钱，而且手头也没有多少现金。 老一辈人买房的需求。

会有一些人要么把房产留给孙子，要么把上海的房产套现，在广州订一套花园别墅住起来，多余的钱用来赡养孙子，或者自己享受生活。 。 这是老年人的选择。 现在已经有不少了，以后只会更多。

第四种、随流投资

这个类别在全省每个城市都可以找到。 城市越热，这个概念越强烈，数量也越多。 广州一年10万多台的销量相对于净投资来说一定不小。

第五类，深圳本地刚性需求

第六类，有出行需求的客户

惠州海景资源丰富，气候宜人。 海景房仅1万多，与海南、海口2万至5万的房源产品相比，极具竞争力。 如果你仔细购物，你可能会错过。 例如，米宅今年推出了华润小净湾团购。 由于限价，当时的单价只有12000。

对于需要旅游和购买房产的客户来说，惠州的海景房是一个非常划算的选择。

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经过分析，我们发现，与很多投机严重、投资者基本都是趁势建仓的城市相比，广州有着较强的刚性需求支撑。 这种支持主要来自北京。 随着上海楼市越来越贵，这种支撑也会越来越强。

因为，高昂的价格秒杀一切。

卖了多年的房子，林深在惠州的新房现状如何，是鬼城还是住宅市场，将有助于我们进一步了解惠州的房价。

以惠州龙光城和星河丹地这两个超级盘为例。

龙光城占地180万平方米，建筑面积500万平方米，毗邻罗湖。

星河丹地占地面积150万平方米，建筑面积260万平方米，毗邻广州东站。

星河丹地于2011年推出一期，目前已发展至四期。 经过八年的时间，社区已经基本成熟。

我们惊讶地发现，在星河丹地的实际夜间灯光图中，入住率相当高。

生活设施方面，周边幼儿园、中学、学校一应俱全。 有家乐福商场、家乐福、美宜家，诊所、银行等基础设施比较齐全。

交通方面，不仅广州东站，新村周边的多条公交线路都可以直达北京。 新村配备了多辆楼宇公交车，实现两城之间的通勤，也有不少拼车和公交车。

从下面的公交时刻表可以看出，早上6点20分从星河丹地出发，需要一个半小时到达盐田国贸轻轨站。 虽然两个城市之间的通勤并不像我们想象的那么不可能。

事实上，仍然有一小部分骑士选择每天晚上在两座城市之间来回。 更多居民选择让母子搬进星河丹地的大房子，平日搬到北京，假期则返回广州。

由于入住率高，很多居民必须在广州户口，这样儿子才能赚到足够的积分去配套中学上学。 由于儿子的教育问题，星河居民几乎每年都会维权。

肯定有很多人会说，花大量时间在路上不值得，往返交通费用高，还贷租房子也不合算。 但在抱怨之前，请先看一下二手星河丹迪14000多的单价，问问自己，能为刚需的人提供更好的选择吗？

龙光城的情况与星河丹地类似，房价较低。

惠州中心区的出租率也很高。

所以，换个角度看广州，我们会发现广州的房子是被大量真正的上海刚需抬高的。 以目前一万多的价格来说，基本不存在透支和受潮的情况。

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那么，问题来了，广州到底是坑还是洼地？

一枚硬币有两个面，尤其是在广州。

如果只看广州的经济、房地产供应以及距北京的通勤距离，广州绝对是一个深坑。

从硬币的另一面来看，临深地区缺乏竞争，上海楼市越来越台化，让大量刚需没有选择。 惠州林深地区终将成为上海刚性需求的聚集地，坑再大，迟早会被填上。

广州一万多元的物价绝对不高。 随着上海单价不断下降，广州优质区涨到2万元以上也只是时间问题。

但现在的广州绝不是一片洼地。 每年供应量巨大、规划无序，再加上同质化竞争严重，广州楼市很容易大幅下跌，很难暴涨。 如果广州政府继续目前的卖地步伐，深圳楼市将长期徘徊在万元以上单价。

那么，广州的房子可以买吗？

我的建议是，如果你决心留在上海，资金又不够的话，可以买。

但选择临深地区的几个盘，通勤距离至少可以保证每周往返。 买二手房不如买房子。 如果幸运的话，可以节省数十万。 这些著名的盘将来会比这些不同的盘更畅销。 较小的更容易。

对于纯粹的投资者来说，广州并不是一个优质的选择，尤其是对于想要突破防守的投资者来说，广州绝对会耗尽你所有的活力。 从政府卖地的节奏和决心来看，广州注定是一个牛市，新项目很多。 一旦基金不精挑细选，很可能几年内价格都不会上涨，也不会出售或出租。 成为了传说中的广州加油坑。 夏。

非林深地区的各种地产项目，虽然宣传概念铺天盖地，但我不建议触碰。 刚需的溢出需要一个过程，不能等那么久。

惠州的海景房遵循着另一种价值逻辑。 在性价比足够的前提下，可以自建仓库并选择自己居住。 同时，由于价格低廉，也预留了一定的投资空间。

这就是广州，这里既有陷阱，也有机遇。 对标北京，刚性需求的溢出将永远是广州未来几年的投资逻辑。