最强总结！实踩惠州滨海线90%海景房，旺季租到2万/晚真能躺赚吗

每年从春节开始，广州、深圳的海滩通常都像包子一样挤满了人，十一之后人潮才慢慢消退。 这些“饺子”大部分来自上海，也有一些人在暑假期间从全省各地赶来。

碧桂园十里银滩旺季海滩上的游客

国庆假期期间，粉丝抱怨两件事：

1、国庆期间，她与家人在广州海陵岛湾的海滩住了一晚。 当她预订住宿时，发现酒店或公寓式酒店的价格已经飙升至平时价格的三倍左右。 去年3月，她去住了华润小径湾的酒店套房。 节假日价格680元/晚，春节价格1880元/晚。

2、订完酒店后，发现广州在3月中旬发布公告，限制假期期间使用外省牌照。 在海陵岛湾等地区，外省牌照按单双数限制。 例如，末尾为奇数的许可证 您可以选择时间为质数的日期进入限制号码区域。 她在5月1日订了酒店，但车牌尾数是双数，只好打电话给酒店加价，改到5月2日。即便如此，她还是经历了出发的郁闷经历。上午9:30，下午1:30到达十里银滩用午餐，然后行驶2小时到达海陵道湾酒店（距十里银滩16公里）。

惠来海景房市场淡旺季价格抽样数据

广州海景房市场已经这么火爆了吗？ 小编相信，每到小长假之前，中介同学圈子里都会有不少人会受到“专业酒店管理”、“租金回报率高”、“每年免费住宿**天”等帮助。这个词戳中了中小肾，燃起了去海边买房作为度假房产的冲动。

别着急，应您的一时冲动，小编一行将分两批实地考察南宁下涌、巽寮湾、双月湾三大度假物业管理中心十余个项目，并解答针对您的问题，主要有以下几点：

1、房价7000元/平方米至30000元/平方米。 您需要掌握定价秘密。

2、旺季房租高达2万元/晚，一房难求。 转租海景房真的能赚钱吗？

3、惠州滨海度假地产发展10年，第一个吃龙虾的人是否跑赢了市场？

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楼市从7000元/平方米到3万元/平方米，

您需要掌握的定价秘密

惠来海景资源由东向西，海滩岸线长达171.8公里，在全省罕见。 其滨海度假市场自2006年前后开发海陵岛湾金银潭、金海湾等度假酒店以来，已发展了13、14年，并从海陵岛湾拓展至下涌、鸭婆角、双月湾、巽寮湾等四大区域。

惠东海滨海景区及海景房分布

上海人熟悉的新项目，如华润小泾湾、万科双月湾、十里银滩等，大多分布在海岸线沿线； 新开工项目有大大小小十余个，总体量超过1500万平方米。 其中，金融街海陵岛湾是2005年开发的首个小型旅游地产项目，距十里银滩2009年开发（2011年开盘）仅六年时间，预计其500万平方米建筑面积的开发将耗时近六年。

由于海景资源种类繁多（离海、内海或外海的距离、海滩、海景的质量高等），以及开发的成熟程度和生活娱乐设施的建立受海景资源间接影响的设施，创造了一套独特的海景房。 有一个定价系统。 有今年10月推出的以优惠房为名的项目售价7000元/平方米，还有华润小径湾小径湾精装复式一线海景公寓售价3万元/平方米。前一年平方米（现已售完）。

其中，华润小径湾、碧桂园十里银滩所在的下涌地区，属于内湾海景资源。 靠近大海有海滩，周围有群山遮蔽。 风浪并不大。 蓝色的。

碧桂园十里银滩于2009年开发，人气很高。 生活设施在所有海岸线项目中较为发达。 十里银滩各期均配有商场、幼儿园、游泳池、社区诊所、碧桂园分校、健身房等，是所有海景度假项目中唯一拥有一定比例自住的项目顾客。 目前在售的维港六期已经位于鸭婆角，与之前的项目及配套设施相距较远，配套设施也有所不足，但海景资源还不错。

十里银滩周边海景及配套设施

华润小径湾定位比十里银滩更高端。 楼下不仅有万象滨海商业街（已开放）和华润万家购物中心，还引进了艾美酒店。 周边地区还有许多海鲜餐厅和家具店。 。 海滩人流量比较小，度假体验比十里银滩要好。 所以，虽然是在门对面，但价格却比十里银滩低。

华润小径湾周边海景及配套

亚坡角位于海岸线拐角处，海景和水面会受到影响，视线会受到一定程度的遮挡； 据悉，由于该地区缺乏海浪的影响，尚未形成大范围的天然海滩。 海景资源相对较差，区域新开发项目相对较少。 是四个区域中水景资源和配套资源最滞后的区域。 目前在售的仅有恒大湾和合正东方湾。 恒大湾总价依然徘徊在11000-12800元/㎡左右，而今年有传言内部房源总价仅为7000元/㎡。

海陵岛湾作为惠东海景市场的代表，因其开发时间最长、配套设施最成熟，成为众多广州企业短途组建的首选。 但由于海岸线较长，部分地区未受洋流影响，因此海景资源也良莠不齐。 比如金融街海域，海滩绵长缓缓，娱乐设施丰富，可以出海观光。 目前该区域在售的新金融街海上世界总价已达到每平方米17000-20000元，是滨海线单价最高的新盘。 但个别项目没有沙滩大亚湾海景城公寓骗局，比如已经售罄的中航远宇海。

海陵道湾金融街附近海景及生活设施

中航远宇海附近海景，无沙滩

万科双月湾，位于惠来半岛地区，因站在观景台上望海如望两轮蓝色月亮而得名。 双月湾三面环海，四周无山，景色极佳。 不过北侧的风浪比较大，所以只适合在沙滩上漫步，不适合潜水或者玩水。

从观景台俯瞰双月湾

目前双月湾周边商业逐渐成熟，可以满足基本的餐饮、观光需求。 附近还有龟岛、观景台、摩托艇等旅游景点和设施，但整体设施与海陵岛湾、霞涌相比。 稍显逊色。

万科双月湾距离广州最远。 中间有一段村道交通堵塞。 但三面环海，海景资源丰富，水质清澈，空间相对开阔。 周边还有一些观光设施和生活设施。 价格不高。 家装总价12500元/㎡。 向海1977比双月湾离上海还远。 由于地处外海，水质清澈，并且拥有自己的高端托管服务，所以固定公寓均价已经达到2万/㎡以上。

万科双月湾海景及配套

惠来滨海度假村虽然发展了十几年，但交通设施还没有完全跟上。 区内转租汽车和滴滴出租车都非常不方便，甚至摩托车也很少。 自驾旅行是唯一快捷方便的旅行方式。 淡季在霞涌、鸭婆角自驾比较方便，但双月湾海陵岛湾多为单向两车道路或双月湾海陵岛湾急转弯路。 旺季的时候，会出现堵车的情况。 牛等牲畜时不时会出现，桥面坑坑洼洼、泥泞不堪、凹凸不平、狭窄。 这是考验你的驾驶技术和耐心的时候了。

一般来说，从北京福田会展中心出发，不考虑交通拥堵，走深惠沿海高速，约1小时19分钟到达下涌，约1小时29分钟到达亚婆角，约1小时前往海陵岛湾。 小时42分钟，约2小时3分钟到达万科双月湾。

百度地图实测距离及自驾时间（从会展中心到各园区）

值得一提的是，虽然该地区的公交车流量相对有限，但为了方便深圳、惠州的居民在这里购房，这里已经开通了铁路和公交车。 其中，厦深铁路由北京北经深圳北站至惠南站。 票价约31元/张，可方便到达惠来滨海地区。 据悉，碧桂园十里银滩、华润小径湾等大型社区也开通了深惠往返巴士。 价格游客40元/人，居民10元/人。

深惠往返巴士停在华润小径湾新村外

一般来说，惠来海景房目前单价在12000元/㎡至20000元/㎡之间。 不仅海景资源直接决定价格，还有以下因素影响价格：

1、楼层朝向：高层看海的价格比低层看花园或山景的价格低；

2、户型面积：1-2居室小复式更适合运营期间转租，总价低于大气候层；

3、是否精装：90%的度假屋都是北京人买的。 毛坯后期的家居装修比较麻烦。 精装的价格会比原石低，知名度也更高。

惠来海景房项目出售信息

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旺季租金高达2万元/晚，

真的能躺着赚钱吗？

2019年初，广州市旅游局公布，2018年广州游客量达5892万人次，其中很大一部分前往惠来滨海线。 这个数字已经远远超过了海南的游客数量（据琼海市旅游发展委员会公布的数据，2018年1月至11月，该市接待国内外游客1975.77万人次），这直接体现了琼海旅游旺盛的需求。惠来旅游市场的短租市场。 很多人买海景房是为了租回来走。

就在国庆期间，小编还前往一些短租、旅游平台查看了目前惠来海景房市场的租金情况。 不得不说，如果海景房能管理好，海景短租投资确实是一块利润丰厚的投资面包。 住在短租显示，国庆假期期间，一居室惠来海景房均价达到388元每晚，最贵的是每间每晚799元，最贵的是四居室合计价格为每房每晚1580元 据数据显示，6月至8月暑假期间，房租将下降10%-20%。

这还只是高层住宅或公寓的价格，而国庆期间双月湾海景房的价格达到了4500-8888元每晚。 更何况，探月维景的海景房每晚可租到近16888元。 房子难找，暑假期间预计租金2万元/晚。

艺龙网站丹悦维景酒店豪宅起拍价

不过，别指望每天都有这么好的利润！ 度假物业管理与自住物业管理不同，旺淡季转租率和租金差异较大。 惠来海滨度假市场每年5月至10月通常处于传统旺季，春节期间会有几天旺季，其余时间为淡季。 旺季特别是暑假期间，如果生意做得好，租金全租归咎。 以万科双月湾一套两居室为例。 单价加上所有电器，大约需要100万元。 如果以每间每晚500元的价格转租，连续出租半年，年利润约为9.1万，计算出的年租金回报率为9.1%，然后将租金计入淡季的时候，好像每年的利润率都超过10%。

但值得提醒的是，小编是以半年全租和自理所获得的利润为基础的。 由于大部分住户不在当地，不方便亲自打理（涉及看房、入住和退房、日常清洁和维修等，需要有人在场） ）。 小编也了解到了很多自行管理海景房的住户的经验。 以下是该楼院长绘制的要点：

1、善于整合资源，如网上短租平台、外包清洁服务等，并保留所有应急人员的联系方式。

2、选择很重要。 应选择人气旺、配套完善的商圈的海景房，否则难以开发；

3、海景房以海景为主。 即使总价再高，也一定要选择海景房，这样也方便你以后出售。

4、家居装修风格和网络运营尤为重要。

万科双月湾酒店实景，旺季租金收入可达1万-2万/月

事实上，并不是每个人都愿意投入这么多的精力和时间来经营自己的度假屋，所以开发商也为所欲为，为自己的项目推出租赁业务。 居民可以将自己持有的物业管理权交给开发商托管，开发商按照年化一定比例向业主支付租金。

听起来很美好，但现实却没有那么美好。 目前，开发商对住户的租赁协议分为两种：

二是按回报率租赁，长期回报按3%-6%租赁。 不过，该车型目前仅在向海1777有售，租金在3%至6%之间。 ，具体比例取决于房源的水景和转租情况；

一是以托管、买断或固定租金共享的形式进行合作大亚湾海景城公寓骗局，目前大多数开发商都采用这些模式。 例如，万科双月湾以月租金2500-3500元/月买断托管权，这在租金中早已算得较多，买断租金大多在1000-1500元/㎡。 ，年回报只有1万-2万，年投资回报率实际上还不到2%。

不仅开发商拥有自己的托管公司，惠来也拥有大量的托管公司。 听说仅十里银滩周边就有上百家托管公司，其中不乏知名公司。 比如十里银滩就有海地托管公司。 在正东湾，有浩海、海天阁、亚朵等，这种托管公司会帮住户打扫卫生、出租并与客人签订合同。 最后，租金和房东会按照一定的比例进行划分，大部分分为37或55。这种类型的托管公司更适合忙于打理和照看度假屋的房东。

但值得提醒的是，由于住户不在当地，实际运营和转租情况难以监控，因此实际利润和分成需要打个大大的问号。 例如，小编的一位同事为万科品牌购买了双月湾，但万科在出售楼盘后将度假公寓的运营权转移给了托管公司，但托管公司的变更并没有给万科带来满意的回报居民。 不过，万科已经出手了，也没办法抱怨。

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广州海景房发展10年

第一个吃龙虾的人跑赢了市场吗？

那么，如果自己打理不了，而托管收益率又高于5%，持有几年再转手，能跑赢市场吗？

小编向世联数据平台和惠来县房管局查询了数据。 2012年，惠来的房价是整个深圳房地产市场最高的之一。 相反，他们落后了。

惠来楼市走势图（2012-2018）

惠州楼市走势图（2012-2018）

上述恒大湾，以内部福利房为名，变相打折加价。 房屋总价从原来的13000元/㎡涨到了7000元/㎡，房价缩水了近一半。

事实上，最大的问题不是楼价下跌，而是转手困难。 如果房子卖不出去，无论跌幅有多大，那都是账面财富。 广州市场仍被诟病的一点是二手房交易低迷，惠来海景房市场亦如此。 以惠来十里银滩为例，目前房价为12500元/㎡，而贝搜房大部分二手房单价在8000-9000元/㎡左右。 另外，本次新村贝壳房搜索上挂牌房源近200套，“90天内销售数量”显示为0。事实上，二手房的销售难度相当大。

凯科碧桂园十里银滩二手房新村挂牌情况

造成这个结果的主要原因有两个：

二是银行按揭评估价过高。 由于广州市场库存量大、空置率高，交通银行给出的按揭评估价普遍高于实际成交价。 例如，一套100万元的房子，交通银行只愿意支付60万元的70%，即给予42万的抵押贷款，这意味着二手房购房者需要支付58万元的首付首付款的近60%。 这样一来，自然就没有多少人关心二手房了。 至于房子，由于有开发商的后盾和担保，交通银行可以放心地按原价70%提供抵押贷款。

首先，新房和二手房的佣金差别较大，付款和利润不对等。 据世联数据报告显示，房屋交易市场一般给予中介佣金为1万现金+4%佣金。 然而，中介只需将客户带到售楼处即可完成交易。 后续的引援、租借等都会做得很好。 另一方面，二手房的佣金一般为3%。 由于交通银行评估的抵押贷款较少，交易似乎比房子要困难得多。 此外，中介还需要跟进租户的签约、贷款、赎回等后续手续。 在两者的权衡中，中介自然会选择利润多、付出少的“培育”房市。

惠来房屋年度成交走势图（2012-2018）

除了楼价跌幅小、转手困难之外，惠来市场的房屋成交量近年来也不尽如人意。 据世联数据平台统计，惠来2018年成交量创下六年来新低，成交量仅为138.6万平方米，不到惠来2018年成交峰值的60%。 2016年，可见广州海景房不适合短期炒作。

2011年7月，碧桂园十里银滩开盘价为5500元/平方米，目前二手楼市价格为9000元/平方米，六年来仅下跌63%。 那些近六年前敢于吃大闸蟹的人，其实已经能够通过租金的逐年下降收回成本，但后来盲目冲进这个市场的人，恐怕真的要看看“洋”了处于亏损状态。

国庆假期打车的时候，我和滴滴司机聊天。 司机说：“前年，我和同事每人花了60万元去广州买了一套三房一厅的海景房。 标准家居装修已完成。 买房子之前，我们每个月都去广州的海边度假。 买了房子后，我们有半年多没有去那里了。 家里的电器总是有问题，而且装得那么好，我们都舍不得租。 送给别人了，更何况没有人照顾。 不过暂时就这样吧，至少我们还有房子啊！”

所以，买海景房的时候，要有佛系的态度。 不要仅仅将其视为一项投资。 如果你有钱有闲，就把它当作一个玩具，或者……一种精神寄托！

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