链家理财骗局 链家：“长袖善舞”难掩“七宗原罪”

风波最前端的“链家之争”仍在持续发酵。 在出售问题房产并向客户提供高息贷款后，链家被上海市住房和城乡建设委员会勒令下线金融产品、取消橱窗广告、停止独家代理业务。 随着事件的不断深入，链家的金融业务逐渐暴露在公众视野中。 如果链家独家代理业务涉嫌抬高房价，那么其金融业务存在哪些问题？

房地产金融的“伪创新”

通过这次事件，我们看到金融是链家模式的核心，也是链家估值快速增长的引擎。 为了获取利润，链家金融必须将所有理财、担保等业务整合到自己的子公司中，不再依赖第三方公司来运营和维护自己的全资子公司。 商业模式还需要涵盖“房产销售-银行抵押-资金托管-产权服务-过桥融资-财务管理”的闭环金融模式。 链家金融版图包括融信担保、链家理财和房利通。 “首个房地产销售-支付-理财的房地产金融闭环模式”实现了互联网平台、支付、担保、线下业务的全面布局。 这种模式无疑赋予了链家一颗疯狂造血的大心脏。

创新模式背后：七大罪的隐忧

当一个新事物成长起来时链家理财骗局，却缺乏相应的法律法规。 在这个真空期，市场和政策给了链家疯狂成长的机会。 然而链家模式从一开始就存在着先天的缺陷：

犯罪：无知消费者购房时寄生吸血寄生虫

人们普遍怀疑链家挪用其金融业务收入为其尚处于起步阶段的子公司提供资金。 例如，在立方通中收取A客户的房款，在链家理财产品“加多宝”中收取B客户的钱，并向急需资金赎回房产的业主C放高利贷，收取钱。 月利率1.6%。 整个过程中，链家没有动用一分钱自己的钱，却赚取了15%以上的利息，实现了巨额利润链家理财骗局，比那些吸血的高利贷者还要惨。

当然，虽然近20%的年贷款利率被用户称为高利贷，但实际上法律规定高于银行贷款利率4倍并不违法，链家的利率也没有超过这个范围。

犯罪之二：行业“流氓”吸钱

与搜房网、爱屋吉屋等其他互联网中介公司相比，链家的佣金比搜房网高出五倍多。 价格和服务没有什么特别的区别。 在门店臃肿、成本支出大的情况下，仅靠佣金收入显然不符合这样的普遍规律。 该公司的增长潜力受到房地产行业的质疑。

从此前媒体报道来看，链家声称目前金融产品收入占比不高，2015年金融业务整合收入占比预计将在15%以上。 链家对同行的大力收购和快速疯狂的扩张，让市场同行质疑链家是否在搞“独家协议”垄断。

三宗罪：并购带来的高整合风险

事实上，链家在上海的规模并不大。 这一切都取决于链家近两年的疯狂扩张：收购了成都易城地产、上海德友地产、深圳中联地产、广东满堂红等在全国或地区市场地位较高的企业。 的中介公司已被链家收购。 收购需要大量的资金，收购后的人员扩张也需要大量的人员和门店来支撑。 因此，链家所需的资金量是非常巨大的。 那么链家规定的2.7%的中介费也是理所当然的，但是2.7%显然不足以维持这么庞大的公司的运转。 高额并购带来的整合风险、密集开店带来的门店成本激增以及单店收入的减少不得不让人担心是否会造成链家内部资金链的断裂。

四宗罪：首付存贷款杠杆风险高

链家理财平台发行的“加多宝”产品中，不少项目都是用来收取购房首付的，这等于放大了购房贷款的杠杆。 不仅违背房地产调控政策，而且增加了购房者的负担。 压力放大风险。 诚然，首付贷款大幅降低了购房门槛，限购政策、银行差异化信贷政策等控制杠杆过高的“防火墙”也被轻松攻克。 根据近期上海、深圳等地的市场行情，买房几个月就能盈利数十万元。 业内人士表示，链家的做法与去年股市的资金配置类似，在已经火爆的一线房地产市场加杠杆。 房地产在不存在系统性风险的情况下，风险是可控的，但一旦发生系统性风险，就可能引发巨大的危机。

五宗罪：狸猫换王子，付房款全程无人监管

中介资金的监管一直是一个难题。 在中国房地产开发史上，曾发生过两起大规模的中介卷款事件。 自此，正式规定交易资金必须接受四方监管。 所谓四方是：中介机构、买家、卖家、银行。 四方都到场的情况下，将房款交给银行，交易完成后银行机构将钱转给卖家。 在此过程中，中介机构在任何情况下都不能介入房产交易资金。

立方通作为链家的创造性发明，被迫被链家用来代替银行成为自己房产交易的第四方。 链家房通上线后，链家经纪人要求购房者将房款直接转入链家房通，无需经过银行。 房产过户完成后，链家方通给卖家打电话。 北京立方通科技有限公司作为链家的全资子公司，在房产交易过程中以第四方的身份出现，对交易资金进行全程监管。 所有的资金转账行为都超出了银行的能力范围。 如此明显的违规行为，也只有连家敢带头。

六宗罪：闭环模式下的自我保证与超额保证

在链家理财网站上，几乎所有产品均由中融信担保提供本金和利息。 工商信息显示，中融信担保的唯一股东为北京链家房地产经纪有限公司。换言之，链家为自己提供担保。 2015年12月28日发布的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第三章第十条规定，网络借贷信息中介机构不得向贷款人提供担保或者承诺担保。本金和利息。 。

除了自我担保问题外，超额担保也是一个令人担忧的问题。 链家理财2015年年报显示，该平台2015年累计交易额138亿，月均交易额超10亿，单日融资过亿。 按照链嘉理财两个月到一年的标准计算，该股至少在20亿以上。 至于作为担保的中融信，其工商登记显示，注册资本仅为5000万，已远远超过担保行业10倍杠杆的默认规定。

此外，北京中融信担保有限公司的经营范围显示，其只是一般经营性合同担保公司，并非融资性担保公司。

七大罪：链家子公司中融信无担保资质

在链家理财的业务中，所有理财产品均标注“中融信保本保息”。 根据本合同细则，链家销售的所有金融产品若发生风险，将由中融信提供担保。 但事实上，“北京中融信担保有限公司” 既没有资格也没有能力做到这一点。

因为，在中融信工商登记的经营范围中，可以明确发现“北京中融信担保有限公司”。 只能涉及“经济合同担保（不含融资担保）”。 链家销售的所有金融产品都是内容明确的融资行为。 中融信根本不具备保证链家销售的金融产品本息安全的资格。 一旦链家理财销售的产品出现问题，换句话说，中融鑫只会给出字面上的承诺。

结论

虽然链家对其金融产品非常看好，但当上海政府严厉打击并叫停相关业务时，这显然是对购房者负责任的举动，暴露出的问题也相当明显。 可以预见，该事件还将继续发酵下去。 即使链家逃脱了这个监管，市场也不会说谎。 一旦房地产行业走下坡路，有些事情可能就不是简单的调查了。