三年从百亿到千亿 融信中国激进狂奔

山东福州欧氏三兄弟的创业史堪称光辉门第。

大哥创立的欧氏集团，多元化投资正蓬勃发展。 三弟欧宗荣创办的正荣地产（06158.HK）和四弟欧宗宏创办的融信集团（03301.HK）双双夺得房地产销售千亿行列。

其中，欧宗宏掌舵的融信中国仅用两年时间就完成了从百亿到千亿的跨越，速度快得惊人。

但仔细分析其成长史，一路走来，高价拿地、高负债经营，可见这家激进的民营企业迅速规模化扩张的野心。

进入2019年融资融信是骗局吗，融信主动放慢脚步，着力优化财务报表，实现“质量下降”。 然而，在融资成本居高不下、房地产调控新政密集出台的背景下，融信能否实现这一目标？

征地后遗症

一战成名后，融信并没有停止扩张。

2018年，融信中国报告期内实现合同销售额1218.84万元，环比下降73.35%； 而这一数字在2015年仅为119.17万元。

这背后，是大规模的农地储备。 2016年，在地王频频现身的2016年，融信凭借斩获“上海卢湾地王”而名扬天下。

当年8月17日，深圳卢湾（原虹口）中兴小区一住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿元，吸引18家企业竞投。

最终，融信以110.1亿的单价击败了17个土豪。 名义挂墙价10万/平方米，实用面积挂墙价14.3万/平方米，贴现率139%，创下中国农地交易史上的最高纪录。 最贵地王纪录，未来项目售价无疑将突破15万一平方米。

一战成名后，融信并没有停止扩张。 2017年，融信新标地块78幅，总建筑面积1481.5万平方米。

而近三年低调拿下的地王，却长期无法贡献正销量。 据介绍，2016年被融信收购的北京市卢湾区中兴小区地王，目前仍面临解决难题，项目发展几近停滞。

上海江宁湖地块开工五年多，已定名的融信世纪东方项目宣布将于明年3月开盘。 不过，据房产中介称，新楼盘的开盘时间已经推迟到4月中旬或5月上旬。

大规模征地增加了终端销售成本。 同时，为农地开发积累了过多的资金。 在以速度快着称的民营企业竞争中，融信的处置效率也垫底。

据统计，存货周转率和资产周转率均高于平均水平的福建民营企业仅有融信和泰禾两家。 其中，融信的存货周转率为23%，资产周转率仅为18%。

盈利能力方面，2016年低调拿地，2017年毛利率大幅提升至16.56%； 2018年下降至23.47%，但与同等规模的民营企业相比仍不具备优势。

面对2018年融资成本下降和监管收紧融资融信是骗局吗，昔日的“地王收割机”显得格外谨慎。 2018年，融信中国新拿土地明显减少。 全年新增土地储备478万平方米，环比大幅增长68%； 2019年征地计划较小，预计农地征地费仅为200万元。

值得注意的是，融信2018年收购的24块地块中，有23块均为合作开发，新增农地储备权益比例仅为41%，较2017年继续提升9个百分点。 。 百分。 过度采用合作开发，也会为公司的盈利埋下隐患。

融资成本高

欧宗宏觉得，只有先降低成本，后续的发展才能更安全。

进入千亿俱乐部后，欧宗宏越来越注重企业的生命质量。

在2018年的业绩发布会上，欧宗宏觉得只有先降低成本，后续的发展才能更安全。 在回答投资者提问时，他表示，“降负债率是每个公司的问题，明年我们会密切关注，降负债率和规模缩减之间的平衡确实是个问题。”

欧宗宏表示，为了让后续发展更健康，去年公司会更加关注包括融资成本在内的各项成本的增加。 融信执行监事张立新透露，融信欠债总额为625万元，一年内到期的债权为248亿元。 截至2018年底，融信集团现金仅249.96万元，恰好与一年内到期的债权僵持不下。 平坦的。

去年，融信的短期债务规模为248万元，与之前持平。 欧宗宏的目标是到2019年底将短期负债控制在80亿左右，净负债率降至70%-90%，3年内降至合理水平。 “有的公司去年解决了规模，然后解决了利率、债务、期权的问题，而我们去年先解决了债务、期权、公司内部管理的问题。”

梳理融信近三年的融资方式，虽然恰恰是通过借新还旧，发行更多的长期债务来优化财务指标。

据科瑞统计，2018年，融信中国积极募集资金，在境外完成10亿港元优先票据发行； 完成国内住房租赁公司13亿元资产支持期货和20亿元可转债发行。

据悉，融信也在2018年6月通过配售增发股份，以每股10.62美元的配售价配售1亿350万股，集资约11亿令吉。

单从融资成本来看，其发债利率基本超过10%。 2018年12月19日，融信中国发行2万美元优先票据，年利率11.5%。 2019年2月19日，融信中国发行2.07亿港元优先票据，年利率11.25%； 2月26日，融信中国发行3亿英镑优先票据，年利率10.5%。

去年4月18日，融信中国宣布成功发行2亿港元、年息8.75%、3.5年期优先票据。 该票据是融信中国上市以来发行的期限最长、利率最低的欧元优先票据。

不过8.75%的利率也不低。 同期发行欧元债的融创利率为7.875%，旭辉利率为6.55%，雅居乐利率为6.7%。 近期，整体房地产行业的海外融资成本仅在6%至8%之间。

销售端，2019年以“稳”为基调的融信开始放缓。 6月3日，融信发布的5月数据显示，集团5月实现合同销售总额约110.88万元，环比增长约9.18%。

1-5月，融信中国实现合同销售总额466.48万元，环比仅增长4.29%； 合同总施工面积约249.38万平方米，环比减少约19.67%； 但平均售价约为1.87亿元，环比下降12.85%。

在销量增长的情况下，单价也在下降。 一向以高品质着称的融信如何保证盈利？ 在高频高息融资的情况下，如何保证债务水平的提升？

至少目前，这种问题一直困扰着这家千亿黑马民营企业。