卖总部降负债？融信的“降债术”没那么表内

新的一年过去了，药企“三条红线”正式进入考核年。

面对前所未有的审评压力，各药企使出浑身解数，融信中国也不例外。

去年底，融信中国率先宣布剥离物业资产包上市。

众所周知，产管分拆上市是目前资本市场的热点，也是药企减债的法宝。 融信华夏将这件神器发挥到了极致。

融信服务招股书显示，今年前六个月非住宅增值服务占产值报告的46.3%，说是行业第一也不为过。

紧接着，融信中国悄悄“卖掉”了位于虹桥世界中心L1B座的总部大楼。

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还在融资，怎么还缺钱？

一般来说，卖项目的目的大多是为了回笼资金。 无论是物业管理与上市的公开拆分，还是总部大楼的神秘出售，融信中国的动作也都指向一点：资金。

融信对资金的渴望，从其今年频繁的融资动作也可见一斑。

这只是冰山一角。

融信中国2020年年报显示，融信中国熟练运用建行欠款、信托、境内可转债、优先票据、资产支持期货等多种融资形式，截至今年6月底，已在已发行境内公司可转债121.76万股。 元，占集团欠款的17.66%。 算上下半年的新增融资额，融信中国今年的融资额也超过了200万元。

那么，为什么融信这么缺钱呢？

首先，从行业属性来看，房地产行业本身是融资驱动的，对资金的需求量大，融信也是如此；

其次，今年出台的民营上市企业融资监管“三道红线”，基本堵住了不少民营企业的融资命脉。 要想扩大融资规模，必须通过“三道红线”考验。

2020年中期数据显示，融信剔除预收账款后的资产负债率为73.8%，现金短债比为1.7倍，净负债率为91%，一直踩在一条线上;

最后，在“三条红线”的压力下，药企要想回笼资金，只能靠销售和贷款。

根据近期融信披露的非初步数据，融信2020年实现销售额1551.73万元，环比下降9.8%，算是勉强完成了年度目标。

但值得注意的是，2020年年中，融信披露的半年度销售单价为23457元/平方米，但最新披露的未经初审的经营数据显示，全年销售单价为21401元/平方米米，这意味着自下半年以来，融信很可能以价换量，这样做的后果是收入将大大减少。

融信的良率仍是问题，其半年报数据显示：

从这一点来看，融信出售总部其实也是合情合理的。 一方面可以回笼资金，另一方面也可以调整收入。

对于融信“缺钱”，其实与其在农地市场“扫货”有关。

今年以来，其实受疫情影响，农地市场存在一定的窗口期，融信收购的农地消化后似乎所剩无几，并且迫切需要“掩盖”。 总之，融信在农地市场上动作频频，尤其是在北京总部，年拿地金额已经接近150万元。

在目前楼市严格限价的情况下，该项目未来能为融信贡献多少收益仍是未知数。

02

神奇的“表外融资术”

长期以来，尽管有“地王收割机”的美誉，融信中国的财务状况却一直不错。

公司以“卓越的财务风控能力”荣获知名媒体颁发的“2020年度房地产企业财务风控典范”奖项； 并入选媒体公布的A+H地产上市公司偿付能力排行榜。 第 16 号。

翻看融信中国历年的财报，其财务状况确实“貌美如花”。

不过，与其他民营上市公司相比，融信的财报虽然越来越简单，但简单到很多地方根本查不出来。

只有1/8的冰山在海面上，深埋在水下的似乎才是事情的真相。

一个连年以高折价收购“地王”的民营企业，如何能取得如此“好看”的财务状况？

事情似乎要从2018年说起，那年年初，融信中国突然宣布重大人事调整，公司财务总监张立新加盟公司。

张立新是财务大四，尤其擅长房地产公司的财务工作。 多年来，先后在万达、绿地、海亮等知名民营企业从事财务管理工作。

今年融资融信是骗局吗，融信中国中层总工程师曾飞燕低调提出了四种降低负债率的方法：

1.跟进；

2、减少摊销收益，增加净资产；

3、引入战略投资者，增加公司核心资本；

4、坚持轻资产战略，加强合作发展。

在这四点背后，融信中国更展示了神奇的“表外融资术”。

金融专家告诉我们：药企通过表外融资可以“美化”财务状况，隐藏负债，提高企业评级，有利于降低融资成本，表面上降低企业偿债能力。

早年，“清股实债”是典型的“表外融资”手段。 经济学家宋清辉此前认为，从融信2014年至2018年1541%、247%、101%、159%、105%的净负债率波动来看，公司或涉嫌“债中债”。 .

2015年设立的“国信-融信福州未来城信托2号抵押催收资金信托计划”就很有代表性。 项目规模3万元，主要用于位于广东潮州的融信中国未来城项目。

不过，这种方式早就被监管叫停了。 在那些年里，出现了一些创新的形式。

资产期货作为一种金融创新方式，正逐渐被民营企业巧妙运用。 在资产期货方面，融信现在确实是行家。

今年9月7日，融信以最成功的商业项目——福州世欧商业广场为抵押融资融信是骗局吗，成功发行首单CMBS项目，规模为22万元。

CMBS作为一种资产期货产品，是指将商业地产按揭抵押物凝结成一个资产池，以商业地产未来收益为本金还款来源，通过资产期货的方式，以商业地产的形式向投资者发行。的可转换债券期货。

据悉，供应链ABS也在融信中国的财报中若隐若现。

供应链金融曾被称为“抵押账户”方式，更多的是民营企业以供应链ABS的形式组织。 这些逆向保理方式不仅可以促进上游供应商账款的变现，还可以延长应付账款的期限，减轻资金压力。

更重要的是，供应商的债务转移到保理公司，不会并入民营企业的资产负债表。

从融信中国2020年年报来看，截至2020年6月30日，其应付账款超过118万元。 货款主要来自应付少数股东的货款，以及承包商和供应商支付的保证金。

融信中国2020年年度报告

不仅如此，庞大的“或有负债”也凸显了融信中国高超的金融手段。

或有负债主要为建行就相关建行为其物业管理卖方提供的贷款及抵押向建设银行提供的担保。 截至2020年6月30日，融信中国提供的担保余额总额为361.54万元。

融信中国2020年年度报告截图

融信中国表示，如果卖方拖欠还款，相关物业管理的可变现净值将足以偿还未偿还的贷款按揭连同任何应计的每月利息和罚款。

相互抵押担保融资只是表外间接融资的一种形式。

03

表外融资“雷雨”隐患

事实上，表外融资并非不可能。 合理的表外融资有助于企业提高融资能力； 然而，过多的表外融资逐渐成为金融体系的一大隐患。

对企业来说，合理控制表外融资尤为重要，而杂天团在跟踪多家总部位于虹桥的民营企业时，也大多拥有相当规模的表外融资。

但是，债权毕竟是债权，欠款放在资产负债表之外也不是看不见的； 资产负债表上的财务数据再漂亮，也无法收回埋下的债务。

不久前，中国人民建设银行党委主任、中国银行业监督管理委员会主席郭树清在本届大会上将房地产比作我国金融风险中最大的“灰犀牛”。阶段。 风险。

2020年最后三天，央行与银保监会联合宣布建立银行业金融机构房地产抵押集中管理制度，其核心目的是加大房地产行业金融风险.

对于民营企业来说，真的是到了告别财务杠杆时代的时候了。