海外投资骗局

数据来源：如是金融研究院

随着中国开放程度不断加深，无论是出于移民原因，还是出于分散资产配置的需要，海外投资主体都会倾向于下沉至低线城市。高净值人士的全球资产配置平均占比为24%，而中国高净值人士的全球资产配置占比仅为5%，未来还有很大的发展空间。

但很多投资者没有意识到国内外投资环境的差异，对海外投资存在诸多误区，相当一部分骗子已经瞄准了投资者思维的盲区，不少骗局就是针对那些用国内情况推断国外投资思路的投资者而产生的。目前海外投资骗局主要集中在海外房产、海外金融投资、海外移民三个方面。

在之前的文章中，我们已经系统地梳理了各类资产的“典型”骗局，对于一些比较重要的部分，我们会陆续推出相关专题进行详细梳理。今天，我们来聊聊海外投资中可以避免的“陷阱”。

1. 海外物业

据相关统计数据显示香港国际板是庞氏骗局，2017年中国投资者海外房地产投资总额约2500亿元人民币。从结构上看，虽然美国仍是中国投资者的首选，但出现了由美加向欧洲、亚洲等国家转移的趋势，主要集中在香港、日本、新加坡、泰国等国家。从金额上看，2017年，中国对美国房地产资产的投资同比下降64%，但对欧洲房地产资产的投资增长了36%，对亚洲房地产资产的投资同比增长34%，达800亿元人民币，主要集中在香港、日本和新加坡。

对于购买海外房产的投资者来说，购买海外房产的目的主要有两种：一是投资，丰富资产配置；二是实际用途，无论是为了子女留学、移民还是度假。据统计，在所有海外购房者中，约有75%的人考虑投资因素，56.1%的人考虑子女教育因素，42.2%的人考虑移民因素，居住和医疗目的分别占37.6%和7.6%。

过去十几年中国房地产牛市的推动因素有很多，包括人口红利、改革红利、金融红利等等，这些与本文主题无关，在此不再赘述。但其结果是，很多国内投资者没有想到各国之间的诸多差异，从宏观的政治经济环境到微观的交易持仓税费等，买卖双方的信息不对称越大，对投资者的专业素质要求就越高。

海外房产的骗局主要还是虚假广告。海外房产中介在推广时，通常会刻意夸大房产的优势。海外房产广告常常以出租、高回报、移民、永久产权等作为卖点。例如，2008年金融危机后，底特律房地产市场崩溃，上海一家公司将“5万美元”的美国别墅卖到中国。但实际上，这些别墅不仅不值5万美元，每年还要缴纳税金、管理费等费用。

同样，不少投资者通过香港美亚地产购买了“环境优美”、“两年租约保证”、“每年8%回报”的休斯顿房产，但之后却没有收到任何租金。投资者到项目现场了解情况后发现，所购房屋地处偏僻，治安、卫生条件较差，租客多为低收入者和破产人士，与宣传材料严重不符。

目前，部分东南亚国家如泰国，已经凭借高端市场房价吸引了投资者，但事实上，国内房价两极分化严重。据泰国房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，泰国房价在2012年至2016年快速增长，近几年更是出现了两极分化的迹象，高端市场涨幅高达300%，而普通中低端房价则呈现下滑趋势。部分发达国家如加拿大，前期海外炒房者的涌入推高了当地房价，目前涨幅基本停滞并呈现下降趋势。还有像意大利这样的国家，房价自2010年以来持续下跌，近一两年才呈现企稳趋势。

同时，由于国外很多地方房价比较稳定，大多数情况下房地产更多的是作为消费品而存在，很多旅游房产非常好租，但不容易卖，如果轻信投资中介“免租”的承诺，后期想卖的时候只能卖给国内投资者，流动性很差，投资者要谨慎一些。

相比国内房价，海外房价看似依然暴利，但中介环节中的费用以及后续昂贵的维修保养费用会蚕食投资者的利润空间。在国外，房产在维修过程中涉及的税费主要有房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等多项费用，更何况很多国家甚至有专门针对外国人的额外税费。特别是房屋维修费用，很多国内投资者并没有接触过这方面的成本。中介作为获得佣金的一方，并没有动力将完整的购房信息告知投资者，如果投资者不询问，中介甚至可能会直接略过。这导致很多中国投资者买了之后才发现还需要继续花费成本。

以西城京华和纽约曼哈顿两栋价值约1000万的房子为例，除去税费，西城京华每平米售价15.97万元，Flatiron每平米售价14.3万元，两栋房子每平米差价1.67万元。看似美国房产暴利，但如果把税费算在房价里，西城京华每平米售价17.13万元，Flatiron每平米售价16.59万元，相差无几。

2. 海外金融投资

由于目前外汇管制的原因，境内投资者在选择境外股权投资时，只能选择直接兑换美元或者投资QDII基金。目前，境内投资者境外投资的方式主要有两种：一是直接投资，居民通过各种渠道兑换美元，通过证券公司、美元基金等境外中介机构进行直接投资；二是间接投资，用人民币购买QDII基金等有外汇额度的基金或产品，间接实现境外投资。

境外投资骗局主要有三种类型：第一种是“外销内销”骗局，主要涉及海外华人或中国居民利用境外发行或设立的专门针对中国投资者的基金或理财公司，以海外背景为噱头，吸引中国投资者的资金。

在近期的第三方理财公司董事长疑似跑路事件中，该公司打着“香港背景”、“2008年金融危机中获利，有九级风控体系”的噱头向投资者推销，但实际上该公司只是其在香港收购的空壳公司，连办公场所和员工都没有，发行的理财产品包含大量虚构的投资项目。同时流程极其不规范，一是投资范围不明确，投资范围规定非常宽泛，底层资产到底是什么根本无从探究；二是支付账户不规范，该公司以“合理避税”为由，将第三方公司账户作为投资者的支付账户；三是平台未尽职调查，其合伙人的P2P平台“XX宝”不仅遭遇还款危机，而且至今尚未建立第三方存管机构。

具体在投资产品方面，该公司海外房产投资计划最低申购金额为100万，主要投资于美国德克萨斯州的商业地产项目，宣称历史年化收益率高达8-8.5%。

该公司包装该计划主要有两方面，一是包装专业海外房产管理团队，通过海外空壳公司进行宣传，但实际上连海外官网都没有。二是宣传公司董事长获得达拉斯荣誉市民证书。与国内由政府严格认定颁发的荣誉市民证书不同，美国的荣誉市民证书有两种：一种是美国荣誉市民证书，价值极高，累计授勋人数仅有8人，且只有丘吉尔和特蕾莎修女在生前获得，其余均为追授。另一种是各州或城市颁发的荣誉市民证书，只是个“虚名”，并不为荣誉获得者提供任何优惠待遇，通常是应选民要求颁发给来访的外国人，甚至不需要背景调查，获得条件相对简单。目前，许多留学项目已将荣誉市民列为可选项目。

二是“披着羊皮卖狗肉”骗局。这类产品或基金与境外没有任何联系，完全是借境外机构之名，境内机构。这类机构多以传销为基本，以境外基金为掩护，实施诈骗。国内曾出现多起以“瑞士共同基金”、“美国贝尔斯登基金”等为名的传销，主要以高额收益、引荐奖励等方式吸引投资者。

2010年，一家自称在英国注册并获得英国金融服务管理局（FSA）授权的名为SIQO的公司在中国销售所谓的“海外基金”。该公司通过打包办公空间和网站的方式向投资者承诺高额回报，每单位产品价值1000欧元，年利率高达260%。但事实上，该公司募集的投资资金全部进入犯罪分子的腰包，只有一小部分以股息和佣金的形式返还给投资者和销售人员。

如何识破这种骗局其实很简单，首先，国内的公募基金和私募基金都需要在基金业协会备案，任何查不到的基金产品都是不合规的。最重要的是，不管传销组织披着什么样的外衣，先入者的所有利润都来自于后来者缴纳的费用，与庞氏骗局无异。投资者不要被国外基金的名称所迷惑，一般很容易就能看穿这些组织的传销本质。

三是“狐假虎威”式骗局。一般来说，很多垃圾公司会去美国上市OTCBB或者粉单市场，本质上和国内一些只在新三板、新四板上市，却打着上市公司的旗号行骗是一样的，主要是利用投资者对几个市场不了解的心理进行诈骗。

OTCBB和粉单市场类似于中国的新三板、四板市场，上市要求很低，主要是中小企业的股权交易和融资平台，约有一半股票处于停牌状态，流动性极差。虽然有转板机制，但能转入纳斯达克的公司屈指可数。中国在OTCBB上市的公司有几百家，但成功转板的只有十几家，大部分公司规模都很小，股价长期低迷，很多公司已经退市。

2013年，许多持有美国OTCBB上市公司深圳市旺和科技股份有限公司原始股的投资者突然发现，公司人去楼空，投资资金打了水漂，当时证监会还专门针对此类骗局发出了警示。

无独有偶，一家东南亚公司以“即将登陆纳斯达克”为噱头，通过四家中介机构招募中国原始股东，并推出一系列股权优惠大礼包，包括股权、迪拜豪华游等。事实上，该公司资本额只有400万美元，与其宣传的20亿市值相差甚远，OTC已将该公司列入警告名单。

第四是财务造假和市场操纵。目前，我国最受关注的是香港和美国的股市，虽然香港和美国的监管非常严格，但上市公司的市场操纵和财务造假还是无法避免。我国远有蓝天股份的财务造假，近有金亚科技和乐视网的财务造假。美国股市最著名的财务造假事件是2002年的安然财务造假案，而港股的“骗股”问题更是独一无二。就连国际外汇市场也逃脱不了被操纵的命运，包括Libor（伦敦银行同业拆借利率）、WM/Reuters基准汇率、ISDAfix利率指数等。涉嫌市场操纵的公司主要有巴克莱、高盛、摩根大通、汇丰等几乎所有全球顶级机构，给投资者造成了巨大损失。

3. 海外移民

目前，中国海外移民人数近千万，其中投资移民占比近50%，以全球最大移民接收国美国为例，目前赴美移民渠道主要有EB1A、EB1C、EB2、EB3、EB5等。

以最为知名的EB5为例，美国EB5签证项目始于1990年代，每年名额仅有1万左右。2008年金融危机后，为吸引海外投资，放宽限制，名额迅速从不足1000个增长至2014年的1万多个。同时，为投资移民设立的区域中心也从16个扩充至近700个。虽然按照规定，每个国家每年的移民申请不得超过总数的7%，但由于其他国家的名额未用完可以转让给中国申请人，因此近年来，超过80%的名额都被中国投资者占了。2014年甚至出现因申请人数过多而导致名额耗尽的情况。2015年，名额自当年5月起已用完，轮候期开始。 目前由于申请人数太多，导致等待的时间越来越长，目前此类骗局主要有两种，一种是假的移民项目，一种是假的移民方式。

以虚假移民项目为例，2013年，一名美国商人以虚假的EB-5项目为诱饵，骗取250名中国移民投资者1.45亿美元的投资款和1100万美元的管理费。要避免此类骗局，投资者需要精通目标国家的语言，并对移民项目有较高的了解。如果两者都没有，投资者最好直接选择业内知名的中介机构办理移民，以免浪费时间。

在造假移民手段方面。2015年，一名华裔男子涉嫌帮助数百人提交虚假移民申请，被加拿大不列颠哥伦比亚省最高法院判处七年有期徒刑，罚款90多万人民币。这起案件是加拿大历史上最大的骗局，历时七年，涉及为这名华裔男子的两家公司办理移民服务的客户上千人。加拿大法律要求移民申请人五年内必须在加拿大停留至少730天。该男子通过伪造护照上的出入境日期，帮助申请人通过加拿大移民局审核。最终，该男子被移民局发现，因为他为114名申请人填写了相同的地址。受此影响，未来可能将有多达800名华裔移民被剥夺身份并被驱逐出境，其中还包括很多不知情的投资者。

小心！九大海外房产投资骗局！不少中国人被骗血本无归

买房一直是国人喜爱的投资项目，而海外房产市场也因为市场成熟、监管完善，是国人非常重要的投资方向。但事实上，当外国人耍花招、设下陷阱时，更是难以防范。

近日，加拿大多伦多地区近30名购房者经历了一场“购房闹剧”。他们中的一些人早在去年2月就购买了一套独立屋，期望次年房子落成后就能带着双胞胎搬进去住。然而，他们今年3月却收到律师函，称工程无法履行，合同终止无效。

买家表示，该地区房价较去年上涨了 60%，开发商只不过是找借口以更高的价格出售房屋。

如今，由于30余名买家集体投诉，相关部门已经介入调查，但此事将如何解决仍是未知数。

为了让大家提高警惕，下面小编给大家总结了海外房产投资的十大骗局。

1. 加拿大抵押贷款骗局

2017年4月，加拿大广播公司报道，大多伦多地区120多名华人投资者通过代理人投资银团抵押贷款，代理人将资金借给另一名有诈骗前科的男子，这些华人投资者损失近900万元人民币。

本来，集体抵押贷款是合法、有法律依据的投资项目，却通过“盗窃”手段，将投资者的投资款存入账户后，骗子们、抵押贷款经纪人和投资者律师的费用以及大部分投资本金会在一天之内从账户中转出。

剩余的资金用来支付投资者每个月的利息，直到资金用完为止。换句话说，投资者拿回的利息是他们自己的资金。

分析：该骗局中，首先，7万元的房产被抵押了30万元，这本身就不合理；其次，大部分买家都相信了介绍人，忽视了投资人，不了解投资人的情况。

2、美国底特律房地产虚假广告。2008年金融危机期间，底特律三大汽车制造商裁员14万人，许多人离开了曾经工作过的城市，导致底特律逐渐成为一座鬼城。

几年前，中央电视台也报道过美国底特律房地产市场崩溃，几千美元就能买到一栋2-3层的别墅。中国上海的一家公司利用这一信息，在中国销售美国豪华别墅，声称“5万美元”就能买下，并承诺5年租约，回报率高达60%。

事实上，投资者在底特律购买的都是烂尾楼，不仅售价远低于5万美元，而且由于经济不景气，这些楼盘也很难出租，每年还要向房地产中介缴纳税款和管理费。

分析：在国内买卖海外房产时，一定要通过多渠道了解房屋所在地的基本情况，不能轻信中介的片面之词，还要提前了解相关的后续费用、税费等开支。

3. 购买房产后违反合同

这次事件就是我们开篇提到的案例，开发商利用合同中的优惠条款，找理由解除、取消合同，导致很多买家损失惨重，有的甚至不得不住在父母家的地下室里。

分析：买房前一定要做足功课，签合同前仔细查看每一个条款，有疑问要找相关人员解释清楚。合同也一定要保存好，一旦出现问题，合同就是最好的证据。即使开发商违约，也可以用法律武器维护自己的合法权益。

4. 双重经纪人骗局

日前，多伦多一对夫妇落入“双重经纪人”陷阱。所谓“双重经纪人”，是指同时扮演买家和卖家，帮助双方撮合交易。然而，这对夫妇遇到的“双重经纪人”与他们签订了保密协议，并说服他们向卖家支付3万加元不可退还的定金，然后就不管他们了。

结果因为卖方房屋的法律纠纷，导致买方的贷款没有得到批准，白白损失了3万加元的定金。虽然夫妻俩及时聘请了律师，并与卖方达成和解，但由于有保密条款的存在，经纪人并不会受到惩罚。

分析：买卖房屋时，如果拿不准，不要随意选择“双证经纪人”。另外，买房前一定要了解房屋状况，房主是否有不良记录或法律纠纷，这些都是贷款能否获批的关键。

5. 谎言：在底部买入美国房地产会赚钱

他们经常使用的口号是：投资美国房产能带来高回报，美国房屋租售比高，在美国买房几年租金就能赚回本金，同样的钱在美国能买到比中国更好的房子，租金回报更高。

有个留学生2011年在距离曼哈顿50分钟车程的海边买了一套房子，自以为买得很划算，可等他学成回国时，房价却没涨，跟买时差不多，结果每年的房产税近3%，6年就是18%，中介费4%，就算按原价卖，也亏了至少22%！

分析：首先，美国房屋升值空间不大，主要还是土地升值。但是周边环境没有太大变化，土地升值不容易，再加上一系列的房产税、个人所得税、房屋维护费、保险等费用要承担。因此，如果最后租房市场不景气，你可能会亏本。

事实上，美国本土人很少把房地产作为投资对象，他们通常用房地产消费来抵消其他方面的收入，以减少纳税。

6. 房地产投资的庞氏骗局

近期“庞氏骗局”层出不穷，房地产投资领域亦是如此。

比如在西澳珀斯，有一位美女开发商，自称有一个特别好的房地产项目可以开发，不停地让一个又一个的投资者投资，其实是用后来投资者的钱来还早期投资者的利息和本金，过着奢靡的生活，并没有真正投资某个项目。当剩余资金再也无法覆盖投资者的利息和利润时，资金链断裂，骗局浮出水面。

分析：这类“庞氏骗局”一般会向投资者承诺远高于市场投资回报率的收益率，并按时向早期投资者支付利息，以此吸引更多投资者加入。因此，遇到超高收益的投资项目，一定要格外谨慎。

7. 泰国普吉岛房地产投资骗局

一对中国夫妇到泰国普吉岛旅游，并参加了一场房地产推介会。

会上，该公司介绍，可以投资度假酒店成为会员，比如每年使用一周，如果不用香港国际板是庞氏骗局，可以转租给其他会员，赚取租金。通过投资度假酒店，成为会员，可以享受全球多家度假酒店的折扣。

但在购房过程中，合同内容与销售人员所说的不一致，疑点重重，当对方表示需要考虑时，销售人员以各种借口，以高层为代理人，催促夫妻俩尽快签字，好在夫妻俩保持理智，没有签字。

冷静下来后，我做了一番调查，发现不仅该公司本身有问题，而且该公司宣传的度假屋价格也有问题，比周边的市场价格高出很多。

分析：买楼时，不要听信销售员的片面之词，一定要仔细看清合约条款。同时，也要顶住压力，抵制销售员的各种花招，识破各种中介，坚持自己的观点，通过多做调查研究，冷静客观地做出决定。

8. 澳大利亚房价虚高骗局

在澳大利亚，有一些自称房屋推广商的营销公司，帮助开发商向毫无戒心的投资者出售高价房产。

他们会通过电话、信函、报纸广告等方式接触潜在购房者，然后邀请潜在购房者参加所谓的“信息之夜”活动。

现场一定要很热闹，全是击掌声，情绪感染购房者，最好能让购房者激动到当场签合同。他们可能会提供一条龙的金融服务，包括律师、会计师、理财顾问等。

他们说这是为了让购房者更容易，但实际上他们不愿意让你从外部专业人士那里获得独立的建议。

分析：通过中介或公司买卖房屋前，应多渠道调查房屋信息及价格真实性，调查中介或公司的注册及经营情况，对成立时间过短的公司尤其要谨慎。

还有一点很重要，就是要听取别人的意见，特别是专业人士的意见，不要自己做决定。

9. 英国最近发现了一起未完成的房地产项目案例

客户买房时，中介说是住宅用地，但签合同时才知道是学校用地，而且项目还未完工，开发商就给投资者发信，要求他们提前支付租金。

开发商再从房价中扣除租金回报，即所谓的折扣。结果，在投资者满足了开发商一系列不合理的要求后，房产却半途而废，投资者得不到任何回报。

分析：其实英国大部分房地产项目都会提供租金回报，但建成后会委托其他管理公司，确保单位出租。开发商提前收取租金，可能无意将项目委托给管理公司，让项目空置，从而节省佣金。

另一件事是，如果目的与合同不一致，则在英国批准了土地发展目的，涉嫌隐瞒土地权利或不拥有土地。

投资房地产，尤其是海外房地产时，投资者必须更加关注交易的细节，并通过知名的房地产代理商或资产投资公司进行投资，然后他们才能在购买海外房地产或资产投资公司时感到轻松。

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