“无理由退房”，真的不需要理由吗？

什么是“无理由退房”？ 顾名思义，按照字面意思和一般大众的普遍理解，相对于“合理”退房而言，应该是买家在购买后可以随时、无理由地要求退房。且无其他附加退房条件，购房者单方解除协议，不承担违约责任。 但在实际操作中，购房者真能如愿无故退房吗？

疫情阴霾下“无理由退房”再现

疫情期间，国安、融创、碧桂园、富力、融信、花样年、绿地、索尼地产、时代中国等多家民营企业相继推出“无理由退房”营销措施。

受COVID-19疫情影响，房价和销售低迷。 据搜狐焦点统计，2020年1月销售额前50名的民企中，有40家民企销售额环比增长，业绩下滑率高达80%。 目前，药企销售已全面停止“零借贷”。 针对当前全面“冰冻”的市场环境，药企也在努力自救。 经过线上卖房、线上咨询等线上营销措施，国安当初“炒掉”的“无理由退房”无疑已成为当下的趋势。 民企能想到的又一根“救命稻草”。

与2015年神华推出的“无理由退房”举措相比，此次推出的“无理由退房”有以下明显特点：

“无理由退房”的法律分析

1、法律性质：邀请函

就开发商推销“无理由退房”而言，推销“无理由退房”是销售商品房的广告之一恒大无理由退房的骗局，应该属于法律性质的要约。

涉及的相关法律规定：

从上述规定看，商品房交易中的招标通常是指开发商发布的、针对不特定对象的销售广告、宣传材料。 结合开发商“无故退房”的营销手段，属于针对不特定对象的促销，而非针对特定对象的要约，也不是《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》 《商业地产销售协议纠纷案件若干问题解答》第3条规定，应视为要约。因此，开发商的“无故退房”营销措施在法律意义上应属于要约邀请。

2、法律效力：在不造成购房者信任和利益损失的情况下，开发商无需承担任何责任。

因为要约邀请是当事人签订协议的准备行为，只是为了诱导他人提出要约。 只要不造成善意交易对方信托利益的损失恒大无理由退房的骗局，要约人一般不承担责任。

可见，开发商宣传的“无故退房”只是一种邀请。 无故退房的前提是购房者与开发商签订了相关的房屋买卖书面协议。 以国安为例，涉及的书面文件包括《商品房网上认购书》、《无故退房承诺书》、《商品房销售协议》和《无故退房合同》，但目前仅有两份复印件为《商品房网上认购书》和《无理由退房承诺书》材料。 可见，开发商标榜“无理由退房”，但购房者并未就房屋买卖与开发商签订相关书面协议，开发商无需向购房者承担法律责任。

3、买家行使“无理由退房”的协议依据

综合以上意见，购房者不能仅凭开发商“无故退房”广告直接行使“无故退房”权利。 仍以国安为例，购房者需要签署《商品房网上认购书》、《商品房网上认购书》、《商品房网上认购书》、《商品房买卖协议》和《无理由》与开发商签订《退房合同》。 《无理由退房承诺书》和《无理由退房承诺书》均指向买方根据《无理由退房合同》享有“无理由退房”的权利。

本案中的《无理由退房承诺书》与上述开发商的广告内容基本相同。 买家“无理由退房”的权利取决于与开发商签订的协议。 《无理由退房合同》等书面文件是如何规定的，包括买方行使“无理由退房”的条件、期限、退房流程、违约责任等。 购房者需要擦亮眼睛进行评估和判断。

“无故退房”发生的争议和法庭案件

“无故退房”并不是开发商在疫情影响下的第一个自救举措。 早在2015年，国安就曾率先推出“无故退房”措施。 国安当时也受益于这一举措，成功走出省市，在市场疲软时期业绩飙升。 但随之而来的却是铺天盖地的负面舆论和购房者的谩骂。 “无故退房”真的不需要理由吗？ 以国安为例，情况并不开放。

笔者通过在网上搜索公开信息和纠纷案例发现，原国安“无故退房”纠纷主要集中在以下问题：

基于上述情况，打算退房的购房者如果未能通过开发商实现“无故退房”，就会诉诸法院维权。

对此，我们通过“不合理退房”纠纷案件检索，整理了买家投诉的主要原因以及法院在审理该纠纷时的主要判决意见：

一、关于开发商对“无故退房”设置限制的问题

买家声称开发商的售楼广告及宣传资料均为“无故退房”，并没有明确退房的限制性条件，并提醒买家开发商已给出“无理由退房”的附加各种条件明显违反诚实信用原则，且相关合同文本均为开发商提供的格式协议。根据《合同法》和《合同法解释二》的规定，在《合同法》中规定： “无理由退房”所附“理由”和“条件”应为无效格式条款，买家有权解释通常意义上的“无理由”或“无限制性条件”。

法官认为，开发商对“无故退房”设置限制，违反了诚实信用原则，或者属于无效格式条款。 买家仍可依赖发展商销售广告及宣传材料中“无故退房”的笼统说法。 了解要求退房的权利。

案例索引

(2017)渝11民终2286号

(2017)晋02民终3515号

2、关于开发商“无故退房”的标题是否实为“有理退房”是否构成欺诈的问题。

购房者称，在公示“无理由退房”并与购房者签订“无理由退房合同”、“无理由退房”的过程中，开发商隐瞒、曲解了“无理由退房”的内容。 ”在“没有理由”中。 “无理由”限制会欺骗购房者，甚至明知购房者不符合“无理由”退房条件，后期仍会告知购房者可以无条件退房，造成购房者被骗。 陷入误解，做出不真实的购房意向，这构成欺诈。

法官认为，仅仅因为“无理退房”实际上是“有理退房”，因此并不一定构成欺诈。 判断开发商是否构成欺诈，不能仅从能否“无故”退房这一方面来判断。 需要结合案件具体情况，全面审查开发商以“无故退房”为由销售商品房的过程中是否存在欺诈成分。

案例索引

(2015)东一发安民一初字1367号

(2017)内0207民1913号

三、关于开发商诈骗，购房者可要求三倍赔偿的问题

购房者主张，住房也应该是“消费品”，购房者也是“消费者”，应该受到消费者权益保护法的保护。 为此，此类诈骗案件中的消费者可以根据消费者权益保护法的规定要求“三重赔偿”。

法官认为，《消费者权益保护法》关于“三重赔偿”的诈骗案件，不属于《最高人民法院关于涉案法律适用若干问题的解释》规定的五类诈骗罪的，可以适用。 《商品房销售协议纠纷审理》条款在司法实践中争议较大，且没有统一的裁判标准。 可见，即使开发商存在欺诈行为，购房者也很难援引《消费者权益保护法》获得三重赔偿。

案例索引

(2016)新民申1626号

(2017)粤01闽中4229号

综合以上意见，我们觉得“无故退房”还是需要一个理由，而且需要“法律”和“协议”作为理由。 据悉，购房者能否成功“无故退房”，还取决于房地产市场的走势以及开发商的实力和诚信度。 购房者也需要理性对待。

“没有一个冬天不可逾越，也没有一个夏天不会到来。” 在疫情持续的特殊时期，药企或出于必要，或出于创新，​​推出“网上购房”、“无理由退房”等营销手段，旨在影响购房者“保利润”的心理预期。而不赔钱”。 ，让购房者买得放心，解决后顾之忧。 不过，此举能否真正达到开发商预期的销售目的，购房者是否会真正认可和接受，是否会像2015年那样引起诸多争议，还有待市场的进一步检验。

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